전세사기 당하지 않는 방법, 전세 쪼개기 사기 피하는 방법

전세사기는 예고 없이 세입자에게 큰 피해를 줄 수 있는 위험한 문제입니다. 이를 예방하기 위해서는 등기부등본 확인, 전세 쪼개기 방지, 전세보증금 반환보증 등 중요한 사항들을 체크하는 것이 필수적입니다.

1. 등기부등본 필독 

등기부등본은 부동산의 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있는 중요한 문서입니다. 세입자로서 전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하는 것은 전세사기를 예방하는 데 매우 중요한 단계입니다.

소유자 확인 (소유권자)

• 주요 항목: 소유권자 항목에는 해당 부동산의 법적 소유자가 누구인지 명시됩니다. 이는 등기부등본의 첫 번째 항목으로, 집주인이 실제 소유자인지 확인하는 데 필요합니다.
• 주의 사항: 집주인이 등기된 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 집주인이 소유자가 아니라면, 그 집에 대한 전세 계약을 진행할 법적 권한이 없을 수 있습니다. 또한, 만약 집주인이 세입자에게 전세 계약을 체결하기 전에 소유권이 다른 사람에게 넘어갔다면, 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 커질 수 있습니다.

권리 관계 (근저당권, 가등기 등)

• 주요 항목: 등기부등본에는 해당 부동산에 설정된 근저당권, 가압류, 가등기, 전세권 등 다양한 권리 관계가 명시됩니다. 권리 관계는 '갑구'와 '을구'에 기록됩니다.
• 근저당권: 집주인이 대출을 받을 때 집을 담보로 설정한 근저당권이 등기되어 있을 수 있습니다. 이 경우, 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하면, 해당 부동산에 대해 채권자가 우선적으로 권리를 행사할 수 있습니다. 전세 계약 후 집주인이 대출금을 갚지 못하면 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커질 수 있습니다. 만약에 근저당권이 기재 되어 있을 시에는 그 금액이 주택가격에 60%이내 인지 확인해야 합니다. 60%이내 이더라도 다른 선순위채권이 있거나 주택가격에서 근저당 금액을 제한 금액이 전세보증금보다 낮다면 문제가 되기 때문에 면밀히 살펴봐야 합니다.
• 가압류/가처분: 이 항목에는 부동산에 대해 법적인 소송이나 채권자의 권리 주장이 있는 경우 기록됩니다. 만약 해당 부동산에 가압류나 가처분이 있다면, 향후 세입자가 전세금을 돌려받기 어려울 수 있고, 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
• 전세권 설정: 다른 사람이 이미 전세권을 설정한 경우, 그 전세권이 우선권을 가질 수 있기 때문에 다른 세입자와 계약을 맺기 전에 이를 반드시 확인해야 합니다.
• 선순위 채권: 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권, 즉 위에서 언급한 근저당권, 가압류/가처분, 먼저 계약되어 있는 전세권 등 임차인의 전세보증금보다 우선적인 권리가 인정되는 채권을 의미하는데 이러한 선순위 채권이 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.

담보 대출 여부 확인

• 주요 항목: 근저당권, 설정된 대출 금액 등이 등기부등본에 기록됩니다.
• 주의 사항: 집주인이 부동산을 담보로 대출을 받은 경우, 이 대출이 갚아지지 않으면 채권자가 해당 부동산을 강제로 매각할 수 있습니다. 이때 전세금을 지불한 세입자는 우선변제권을 가지지 않으면 전세금을 보호받지 못할 수 있습니다. 특히, 전세금을 보호받기 위해 선순위로 전세권이 설정되어 있어야 하므로, 대출이 남아있는 부동산에서 전세 계약을 체결할 때는 주의가 필요합니다.

이중 저당, 이중 계약 여부 확인

• 주요 항목: 등기부등본에서 이중 저당이나 이중 계약이 의심되는 경우가 있습니다. 예를 들어, 하나의 부동산에 여러 사람에게 전세권을 설정한 경우나 동일 부동산에 여러 근저당권이 설정된 경우 등이 해당됩니다.
• 주의 사항: 집주인이 여러 명에게 전세 계약을 동시에 체결하거나, 이미 다른 사람에게 전세권을 설정한 상태에서 다시 전세 계약을 진행할 경우, 세입자는 전세금을 보호받지 못할 수 있습니다. 또한, 다수의 근저당권이 설정된 경우, 채권자들이 집을 강제로 매각할 가능성이 있어 세입자에게 큰 위험을 초래할 수 있습니다.

임대차 계약 관련 사항 확인

• 주요 항목: 만약 해당 부동산에 이미 임대차 계약이 설정되어 있는 경우, 이전 임대차 계약이 종료되었는지, 아직 유효한지 등의 정보가 등기부등본에 포함될 수 있습니다.
• 주의 사항: 이미 다른 세입자와 전세 계약이 체결되어 있는 상태에서 집주인이 또 다른 사람과 전세 계약을 체결하면, 후속 계약자에게는 권리가 미비할 수 있습니다. 따라서, 동일한 집에 대해 복수의 계약이 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본 발급 시 주의점

• 주의 사항: 등기부등본은 발급 일자에 따라 다를 수 있기 때문에, 최신 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본에 기재된 정보는 그 시점의 정보일 뿐, 그 이후에 발생한 권리 관계나 변경 사항은 반영되지 않기 때문에, 최근에 갱신된 등기부등본을 확인해야 합니다.

소유권 변경 여부 확인

• 주요 항목: 최근 소유권의 변동이 있었다면, 이전 소유자가 누구였는지, 언제 어떻게 변경되었는지 등도 확인할 수 있습니다.
• 주의 사항: 만약 최근에 소유권이 이전되었고, 그 이전 소유자가 부동산에 문제가 있었던 경우(예: 대출 연체, 사기), 새로운 집주인이 전세금 반환에 문제가 생길 수 있습니다. 특히 소유권이 짧은 기간 내에 바뀌었다면, 그 이유를 확인하는 것이 중요합니다.

2. 전세 쪼개기

전세 쪼개기란, 하나의 건물이나 주택을 물리적으로 여러 구역으로 나누어 각각 다른 세입자에게 전세 계약을 체결하는 부동산 사기 행위입니다. 집주인은 여러 명에게 전세금을 받으면서도, 실질적으로 하나의 건물만을 임대하는 방식으로 부동산을 부당하게 이용하게 됩니다. 이렇게 나누어진 전세 계약은 세입자들 간에 전세금 반환 순위가 다르게 설정되거나, 다수의 세입자가 전세금을 반환받지 못하는 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

전세 쪼개기란 무엇인가?

• 하나의 건물(또는 아파트)을 물리적으로 여러 개의 구역으로 나누어 전세계약을 체결: 예를 들어, 하나의 주소가 부여된 건물이나 공간을 여러 개의 방이나 구획으로 나누어 각각 다른 세입자에게 전세 계약을 체결하는 경우입니다.
• 전세금이 여러 세입자에게 분배되지만, 실제로 집주인은 하나의 전세 계약처럼 처리: 세입자들은 각각 전세금을 지불하지만, 집주인은 동일한 부동산에 대해 여러 번 전세 계약을 맺고, 결국 집을 팔거나 다른 이유로 세입자들이 전세금을 반환받지 못하는 상황을 초래할 수 있습니다.
• 중복 계약: 이 경우, 집주인은 동일한 건물에 대해 여러 명에게 전세 계약을 체결하는데, 실제로는 법적으로 한 명에게만 전세금을 반환할 의무가 있는 경우가 많습니다. 결과적으로 여러 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

전세 쪼개기 사기의 위험성

• 세입자들의 전세금 보호 불확실성: 여러 명에게 전세 계약을 하였지만, 실제로 집주인은 전세금을 다 돌려줄 수 없을 수 있습니다. 이는 법적으로 중복된 계약으로, 세입자들이 전세금을 보호받지 못할 수 있습니다.
• 우선변제권 문제: 전세금 반환을 요구할 때, 여러 명의 세입자가 동일한 건물에 대해 계약을 맺은 경우, 전세금 반환 순위와 우선순위에 문제가 생길 수 있습니다. 예를 들어, 여러 명의 세입자가 모두 선순위로 보호받지 못할 가능성이 있습니다.
• 경매와 경매 후 권리 관계: 만약 집주인이 대출금 등을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 된다면, 전세금이 경매에서 회수되지 않거나 후순위로 밀려 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

전세 쪼개기를 피하는 방법

• 주요 항목: 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 특히, 부동산에 대한 담보 설정(근저당, 가압류 등)이나 다수의 전세권 설정 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본에서 해당 부동산이 여러 명에게 전세권을 설정한 적이 있는지 확인하세요.
• 주의 사항: 하나의 주소지에 대해 여러 개의 전세 계약이 이루어졌다면, 그 중복 계약이 우선순위에 따라 문제가 될 수 있습니다.

건물 분할 및 용도 확인

• 물리적 분할 여부: 집주인이 건물을 여러 구역으로 나누어 임대하려는 경우, 해당 건물이 법적으로 분할되어 있는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 하나의 건물을 물리적으로 구획으로 나누었더라도, 그에 따른 건축법이나 허가 사항이 제대로 되어 있는지 확인하는 것이 필요합니다. 불법적으로 건물이 분할되어 있다면, 법적 문제에 직면할 수 있습니다.
• 건축물의 용도 변경 여부: 집이 합법적으로 여러 개의 구획으로 나뉘어 있는지 확인하려면, 해당 건물이 용도 변경을 거쳤는지, 혹은 주거용으로 분할 허가가 나 있었는지 체크해야 합니다.

임대차 계약서 점검

• 계약서의 명확한 내용 기재: 계약서를 체결할 때, 반드시 전세금, 보증금, 계약 기간, 반환 조건 등을 명확히 기재해야 합니다. 특히, 집주인이 건물 전체에 대해 하나의 계약을 체결하는지 아니면 일부 구역에 대해 개별 계약을 체결하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 복수 계약 여부 확인: 여러 명과 계약을 체결하기 전에, 집주인이 동일한 부동산에 대해 여러 번 전세 계약을 맺지 않았는지 점검해야 합니다. 주의 깊게 계약서를 살펴보면서 "동일 주소에서 다수의 전세계약이 이루어졌는지"를 확인하는 것이 중요합니다.

공인중개사 및 전문가의 확인

• 중개업소의 신뢰성: 계약을 진행할 때, 반드시 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 진행하고, 중개인이 제공하는 정보가 정확한지 확인합니다. 특히, 중개인에게 이 건물에 대한 다른 전세 계약 사항을 물어보세요.
• 전문가와의 상담: 큰 금액이 오가는 계약인 만큼, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 변호사나 법률 전문가가 계약서를 검토하고, 관련 법적 위험을 사전에 차단할 수 있습니다.

부동산 시세 및 시장 동향 파악

• 시장 시세와 비교: 특정 건물의 전세금이 시장 시세보다 지나치게 낮다면, 전세 쪼개기의 위험이 있을 수 있습니다. 건물 전체를 대상으로 하는 정상적인 전세 계약이 아니라, 일부 구역에 대해 전세계약을 체결하는 사기 행위일 수 있기 때문입니다.

3. 전세보증금반환보증

주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 전세계약 종료 시 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품입니다. 이를 통해 임대인(집주인)이 전세금을 반환하지 못할 경우 보증금 반환을 받을 수 있습니다. 전제보증금반환보증의 기본적인 내용은 다음과 같습니다.(보증조건은 여러 항목들이 있으며 이 것에 부합하는지는 직접 사이트를 방문하여 확인해야 합니다.)

• 보증신청기한
• 신규 전세계약의 경우: 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
• 갱신 전세계약의 경우: 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
• 보증대상: 단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
• 보증채권자(보증신청인): 전세계약서 상의 임차인(세입자)
• 보증한도: 주택가격 x 0.9 – 선순위채권(근저당권 등)
• 보증금액: 보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액

4. 기타 확인 사항

• 전입세대확인서 확인사항: 현재 타세대 전입내역이 없는 지 확인해야 합니다.
• 건축물대장 확인사항: 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않은 것을 확인해야 합니다.
• 계약서 작성 시 집주인, 세입자, 중개인의 서명이 모두 들어간 계약서를 작성해야 합니다. 계약서 한 부는 세입자이 보관하고, 한 부는 집주인이 보관해야 합니다. 계약서에는 전세금 금액, 계약 기간, 반환 조건, 추가 비용 등 모든 세부 사항을 명확히 기재해야 하며, 집주인과의 합의 내용은 반드시 서면으로 남깁니다.

전세사기를 예방하려면 철저한 확인이 필요합니다. 등기부등본을 통해 소유권을 확인하고, 전세 쪼개기의 위험을 피하며, 전세보증금 반환보증으로 안전하게 전세금을 보호함으로써 불필요한 리스크를 최소화할 수 있습니다.